proprietà

Un appezzamento di terreno è una parte delimitata spazialmente della superficie terrestre . In molti paesi - soprattutto in Germania, Austria e Svizzera - le proprietà sono registrate in registri pubblici ( catasto fondiario ).

Generale

Una proprietà è circondata come una parte delimitata da un confine di proprietà che, come una linea di confine, delimita la proprietà dalle proprietà vicine . È solo attraverso i confini della proprietà che la vasta e indivisa superficie terrestre si trasforma in appezzamenti di terreno. Il diritto del proprietario a governare termina al confine della proprietà, che può anche essere identificato visivamente da marcature o recinzioni . Per secoli, e in alcuni casi ancora oggi, pile di pile di pietre da lettura furono utilizzate come segnaletica tra le proprietà agricole . Queste pietre dovevano essere faticosamente rimosse a mano dai campi per la coltivazione e venivano ammucchiate ai margini dei campi per risparmiare spazio . Le recinzioni servivano allo stesso scopo ed erano fatte di piante (come le siepi ) o di materiali (come le recinzioni ). I confini della proprietà sono linee immaginarie determinate da rilievi che separano una proprietà da un'altra proprietà.

Germania

Definizione della proprietà

In Germania, un immobile è registrato nel registro fondiario su un foglio separato del registro fondiario ( Sezione 3 paragrafo 1 GBO ) o con il proprio numero nell'inventario su un foglio comune del registro fondiario ( Sezione 4 paragrafo 1 GBO ).

Una definizione giuridica del concetto di proprietà non esiste. Il fatto che sia da intendersi non solo come una superficie bidimensionale risulta dalla disposizione giuridica sostanziale del § 905 frase 1 BGB. Di conseguenza, un appezzamento di terreno si estende anche allo spazio sopra la superficie terrestre e al corpo della terra sotto la superficie. Per spazio sopra la superficie si intende l' intercapedine verticale sopra l'immobile.

Tuttavia, esistono restrizioni ai diritti di proprietà per quanto riguarda la dimensione spaziale. Secondo § 905 frase 2 BGB, il proprietario deve tollerare influenze se non c'è una concreta compromissione dei suoi interessi. È il caso degli effetti che si realizzano in misura o profondità tale che il proprietario non ha interesse all'esclusione. Vi è l'obbligo di tollerare sorvoli da parte di aeromobili approvati . Con § 1 para 1 LuftVG l'autorità pubblica è garantita per l'uso dello spazio aereo per l'aviazione esercitata privata e sovrana. È controverso se il proprietario debba tollerare i bracci della gru che sorvolano la sua proprietà. Se il proprietario dell'immobile è un consumatore di energia, deve consentire la posa di una linea elettrica sulla sua proprietà a titolo gratuito ( articolo 12, paragrafo 1, frase 1 NAV ). Ciò vale anche per le linee del gas, dell'acqua e del teleriscaldamento e, ai sensi dell'articolo 76 (1) TKG , per le linee di telecomunicazione.

L'ambito (contenuto) della proprietà non è limitato solo spazialmente, ma anche oggettivamente. Ciò vale in particolare per le risorse minerarie sotto la superficie. Qui viene fatta una distinzione tra risorse minerarie "terrestri" e "non estratte" ( Sezione 3 BBergG ). Le risorse naturali reali appartengono alla proprietà della proprietà i. S. d. § 905 BGB. Secondo la sezione 3 (4) n. 2 BBergG, questi sono in particolare ghiaia , sabbia , argilla , terriccio o torba . Le risorse naturali non montane, tuttavia, non sono coperte dal diritto di dominio del proprietario. Secondo la Sezione 3 (3) BBergG , questo include, ad esempio, oro, argento, ferro e molti altri minerali. La proprietà del tesoro nascosto nel terreno è regolata dallo scaffale del tesoro .

Il proprietario può vietare influenze su questa proprietà tridimensionale nell'ambito del principio di assolutezza ( § 1004 BGB). Se, ad esempio, un cornicione del tetto sporge nell'intercapedine della proprietà vicina, si ha un danno.

La proprietà comprende i componenti essenziali ( Articolo 94 BGB), i diritti associati alla proprietà della proprietà ( Articolo 96 BGB) e gli accessori ( Articolo 97 BGB). Il terreno e gli edifici e le strutture permanentemente collegati formano un'unità di fatto e giuridica, in modo che in linea di principio (eccezioni: proprietà di appartamenti , proprietà parziale e locazione ) non possono avere proprietari diversi .

Un appezzamento di terreno su cui sono o possono essere edificati edifici è anche denominato terreno edificabile . Diversi appezzamenti di terreno possono essere combinati in un unico appezzamento di terreno nel registro fondiario dichiarando il proprietario . È inoltre possibile attribuire un immobile secondario (es. solo edificato con il garage ) ad un immobile principale (costruito con l'edificio residenziale) come componente catastale.

È anche possibile cancellare un'area parziale di una proprietà esistente dopo la misurazione e lo smantellamento nel catasto immobiliare e l'iscrizione di un nuovo immobile di proprietà nel registro fondiario ( divisione immobiliare ).

Pacco

Occorre fare una distinzione tra il termine “terreno” e quello di “ particella” . Un immobile è costituito da un lotto ( proprietà semplice ) o da più lotti ( proprietà composta ), che in passato potevano anche essere separati spazialmente l'uno dall'altro ( Sezione 2 (2) GBO). Il pacco è la più piccola unità di prenotazione nel catasto immobiliare.

Proprietà non prenotabili

Secondo la Sezione 3 (1) GBO, ogni proprietà riceve un foglio del registro fondiario nel registro fondiario. Fanno eccezione, secondo la Sezione 3, Paragrafo 2 GBO, le "proprietà non prenotabili" che appartengono al governo federale , agli stati federali , ai comuni e ad altre associazioni municipali ( beni pubblici ). Questo include anche le proprietà di chiese , monasteri e scuole , corsi d'acqua , strade pubbliche e aziende ferroviarie che servono i trasporti pubblici . Possono essere tutti prenotati, ma non è obbligatorio prenotarli; a tal fine non viene creato d' ufficio un registro fondiario . In base al loro tipo di utilizzo, queste proprietà non sono destinate a partecipare al traffico immobiliare. La famosa eccezione è la Cattedrale di Colonia , iscritta nel catasto di Colonia ; La “Hohe Domkirche (rappresentata dal Capitolo Metropolitano ) di Colonia” è segnalata come proprietaria .

Ambito della proprietà

La proprietà include i suoi componenti essenziali (come gli edifici ) e gli accessori (come le macchine in una fabbrica ), che vengono trasferiti all'acquirente nel caso di un contratto di acquisto di proprietà ai sensi della Sezione 311c BGB, Sezione 925 ss BGB. Oltre ad altri diritti, fanno anche parte dell'associazione di responsabilità per ipoteche ai sensi della sezione 1120 del codice civile tedesco (BGB). La proprietà comprende anche gli avvisi attivi inseriti nella inventario del terreno registro , che sono parte della proprietà come diritti di cui la sezione 96 del codice civile tedesco (BGB) .

I lotti di terreno non devono mantenere la loro dimensione originale in modo permanente , ma possono anche diventare più grandi o più piccoli nell'area attraverso l'associazione, l'attribuzione, la divisione o il deprezzamento . Questo non è solo un processo ai sensi della legge catastale , ma anche un processo nel catasto immobiliare . Una proprietà diventa più grande attraverso l'associazione o l'attribuzione, più piccola attraverso l'ammortamento o la divisione. Tutti questi processi riguardano l' inventario nel catasto , che gode di pubblica fede per quanto riguarda i dettagli del distretto, corridoio, numero di particella .

L'associazione e l' attribuzione sono regolate nel § 890 BGB e hanno in comune che due o più proprietà diventino un'unica nuova proprietà nel registro fondiario inserendo un nuovo numero nell'inventario. Gli immobili da unire o attribuire devono essere immobili giuridicamente autonomi, essere ubicati in contrada dello stesso catasto , appartenere allo stesso proprietario, direttamente contigui ed essere uniti/assegnati mediante dichiarazione sostanziale. L' associazione è disciplinata dall'articolo 890 (1) del codice civile tedesco (BGB); i rispettivi oneri rimangono a carico dell'associazione. A seguito dell'attribuzione ai sensi dell'articolo 890 (2) del codice civile tedesco (BGB), una proprietà precedentemente indipendente diventa parte di un'altra, in modo che rimanga un'unica proprietà. I privilegi di proprietà sulla proprietà del componente assegnato non gravano sulla proprietà principale; per contro, i gravami registrati sul bene principale si estendono anche alla parte attribuita del bene, per cui i gravami ivi esistenti prevalgono sui gravami sul bene principale ( § 1131 , § 1192 BGB).

L' ammortamento ai sensi dell'art. 2 cpv. 3 GBO può essere effettuato solo se la parte dell'immobile è iscritta nel registro ufficiale con un numero speciale. Secondo § 5 GBO, le proprietà possono essere combinate solo se "non è necessario preoccuparsi di confusione". Con questo GBO si intendono i diversi gravami sugli immobili da combinare con i privilegi immobiliari e altri gravami. L'attribuzione ai sensi del § 6 GBO avviene se ancora una volta “non c'è bisogno di preoccuparsi di confusione”. Il catasto che gestisce la proprietà principale è responsabile in ogni caso.

La divisione dei terreni non è disciplinata né dal BGB né dal GBO, ma avviene ai sensi dell'art. 19 del Codice edilizio mediante ammortamento ai sensi dell'art. 2, comma 3, del GBO.

La riassegnazione secondo § 45 BauGB può includere tutte le varianti del cambiamento fondiario ai sensi della legge catastale.

Proprietà nel diritto confinante

Nel diritto confinante, il confine di proprietà decide su questioni quali la sporgenza ( § 910 BGB ) delle piante , la caduta di frutti a strapiombo ( § 911 BGB) o le sovrastrutture ( § 912 BGB) degli edifici .

Stato dell'immobile

La condizione di un immobile può essere differenziata secondo criteri diversi, ad es. B.

  • terra non sviluppata o sviluppata,
  • secondo il suo sviluppo strutturale (terreno edificabile previsto, terreno edificabile esterno, terreno edificabile).

Terreno non sviluppato

I terreni non edificati sono terreni sui quali non sono presenti fabbricati utilizzabili . Un edificio non può più essere utilizzato se, a causa del degrado o della distruzione dell'edificio, non vi sono locali utilizzabili in modo permanente ( articolo 145 (2) frase 2 BewG ). Se sull'immobile sono presenti fabbricati che non possono essere utilizzati o possono essere utilizzati solo in misura irrilevante, l'immobile è considerato non edificato.

Terreno sviluppato

Il terreno edificabile è un terreno su cui si trovano edifici utilizzabili.

Terreno da costruire

I terreni da costruire sono aree che, per le loro proprietà, altre proprietà e posizione, possono effettivamente essere utilizzate nel prossimo futuro. Questa aspettativa può basarsi in particolare su una corrispondente rappresentazione di queste aree nel piano regolatore , su un corrispondente comportamento del comune o sullo sviluppo urbano generale dell'area del comune ( Sezione 4 (2 ) WertV ).

Terreno incompiuto

I terreni edificabili non finiti sono aree destinate a usi strutturali secondo gli articoli 30 , 33 e 34 del BauGB , ma il cui sviluppo non è ancora garantito o che non sono adeguatamente progettati per l'uso strutturale in termini di posizione, forma o dimensioni ( Articolo 4 Par. 3 WertV).

Terreno edificabile

Il terreno edificabile (o terreno edificabile) è un appezzamento di terreno per il quale può essere richiesta una licenza edilizia ai fini di strutture edilizie .

Proprietà aziendale o proprietà privata

Cartello informativo su una proprietà privata

Una proprietà utilizzata esclusivamente e direttamente in un'azienda / società appartiene alle necessarie risorse aziendali e deve essere mostrata nel bilancio sul lato attività come immobilizzazioni . Esiste quindi un obbligo di attivazione ai sensi dell'articolo 266 (2) A II n. 1 del Codice commerciale tedesco (HGB) . Questa terra combina regolamentazione e gli edifici in una voce di bilancio , ma una contabilità separata devono essere tenuti in conto per la terra e le strutture. Il pass separato è legato al tema della vestibilità . I terreni sono classificati come immobili, impianti e macchinari non ammortizzabili e pertanto non possono essere ammortizzati . Parti della proprietà utilizzate dal proprietario non devono essere trattate come beni aziendali se il loro valore è di importanza minore rispetto al valore dell'intera proprietà. Ciò avviene se il loro valore rispetto al valore dell'intero immobile è inferiore a 1/5 del valore e inferiore a 20.500 euro. Se il profitto è determinato confrontando beni aziendali , terreni e parti di proprietà che non sono utilizzati per l'attività propria della società e non servono ai fini residenziali della società possono essere trattati come beni aziendali volontari se sono oggettivamente correlati all'attività e sono determinati e adatto a promuoverlo. In base a ciò, gli immobili privati ​​sono tutti gli immobili che non sono dedicati a locali commerciali, sono di proprietà del socio e sono utilizzati dal socio esclusivamente come beni privati .

Internazionale

In Svizzera , l' articolo 655 ZGB disciplina tutto ciò che deve essere considerato come immobile in senso giuridico. In base a ciò, la proprietà della terra si estende verso l'alto e verso il basso fino allo spazio aereo e al suolo, per quanto vi sia un interesse all'esercizio della proprietà. Comprende anche - fatti salvi i vincoli di legge - tutti gli edifici e gli impianti nonché le fonti. L' esecuzione e fallimento di legge l'applicazione di immobili si basa sulla VZG .

In Austria la proprietà comprende:

  1. Terra,
  2. l' aumento naturale ( § 295 , § 405 ABGB ),
  3. gli edifici eretti sul terreno ,
  4. Componenti che siano a prova di terra, rivetti e chiodi collegati alla proprietà e
  5. Accessori (in Austria: "accessori"; beni mobili che dovrebbero rimanere con la proprietà).

La proprietà non comprende:

  1. Macchine e altri dispositivi di ogni tipo che appartengono a un sistema operativo ,
  2. Partecipazione agli utili secondo la legge mineraria 1975,
  3. Giustizia in farmacia e
  4. Inventario (altri beni mobili).

Pari alla proprietà:

  1. Diritti di costruzione e
  2. Edifici su terreni sconosciuti ( sovrastrutture , sovraordinate ).

Anche le seguenti leggi speciali riguardano la terra:

  • Legge agrimensura : Una proprietà è quella parte di un comune catastale che è designata come tale nel catasto di confine con il proprio numero (numero di proprietà, Gst.Nr.). Le proprietà vengono create di recente o cancellate con una decisione del tribunale distrettuale , che tiene il registro fondiario . Possono nascere anche da scissioni, accorpamenti, procedure di regolamentazione agraria ( virgola ). I lotti sono parti di un appezzamento di terreno e possono essere costituiti da appezzamenti .
  • Legge sull'imposta sul trasferimento di beni immobili : la definizione è analoga, tuttavia, anche le azioni immobiliari contano come beni immobili ai sensi della legge. Inoltre, sono considerate un unico terreno anche le unità economiche costituite da più appezzamenti di terreno, se oggetto di un processo di acquisizione. Questa definizione è importante per la valutazione dell'imposta sul trasferimento di beni immobili .

Guarda anche

link internet

Wikizionario: proprietà  - spiegazioni di significati, origini delle parole, sinonimi, traduzioni

Evidenze individuali

  1. ↑ Christian August Hesse: sui rapporti giuridici tra vicini di proprietà , volume 2, edizione 2, 1862, pagina 149.
  2. ↑ Otto Palandt / Peter Bassenge , Commento BGB , 73a edizione, 2014, § 905 Rn. 1
  3. ^ BGH, sentenza del 22 dicembre 1967, Az.: V ZR 150/64 = WM 1968, 432
  4. ↑ Joachim Kuntze: Legge sul registro fondiario, Commento , 1999, p.294 f.
  5. ↑ Giura curioso: a chi appartiene effettivamente il Duomo di Colonia? , Spiegel Online dal 5 dicembre 2010
  6. ↑ Otto Palandt / Peter Bassenge, Commento BGB , 73a edizione, 2014, § 890 Rn. 1
  7. ↑ Otto Palandt / Peter Bassenge, Commento BGB , 73a edizione, 2014, § 890 Rn. 3
  8. ↑ BFH, sentenza del 6 ottobre 1978, Gazzetta ufficiale delle imposte. 1979 II pagina 37.
  9. ↑ R 4.2 N. 8 EStR